GUÍA PARA DAR DE ALTA UN APARTAMENTO DE USO TURÍSTICO

El auge del turismo y el crecimiento de plataformas como Airbnb y Booking han convertido el alquiler vacacional en una opción atractiva para propietarios que buscan rentabilizar su vivienda. Sin embargo, antes de recibir a los primeros huéspedes, es necesario cumplir con una serie de trámites administrativos y fiscales que garantizan el desarrollo legal de la actividad.

A continuación, explicamos paso a paso cómo registrar un apartamento como vivienda de uso turístico y qué aspectos se deben tener en cuenta para operar sin inconvenientes.

1. Primeros Pasos: Trámites en el Ayuntamiento

El primer requisito es asegurarse de que la vivienda cumple con la normativa urbanística y técnica para ser destinada al alquiler turístico. Para ello, se debe solicitar la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad o un certificado final de obra, dependiendo de la Comunidad Autónoma y del estado del inmueble.

Este trámite se realiza en el área de urbanismo del Ayuntamiento, donde se debe presentar una serie de documentos como el título de propiedad, el DNI del propietario, una consulta descriptiva del catastro y fotografías de la fachada del inmueble. Además, es probable que se deba abonar una tasa administrativa, que suele rondar los 40 euros, aunque en algunos casos no es necesaria si el edificio es de construcción reciente.

Es importante tener en cuenta que este proceso puede tardar varios meses. En algunos casos, los plazos han llegado a extenderse hasta seis meses, por lo que se recomienda realizar la solicitud con suficiente antelación.

2. Contratación de un Seguro de Responsabilidad Civil

Antes de iniciar la actividad, la legislación exige que la vivienda cuente con un seguro de responsabilidad civil que cubra los posibles daños que puedan sufrir los huéspedes.

Este seguro debe incluir daños corporales, materiales y perjuicios económicos que se deriven del uso del apartamento como alojamiento turístico. El coste de esta póliza suele situarse en torno a los 140 euros anuales, aunque dependerá de la cobertura y la aseguradora elegida.

3. Registro en la Comunidad Autónoma

Cada Comunidad Autónoma cuenta con un Registro de Viviendas Turísticas en el que se deben inscribir los apartamentos que se destinen a este tipo de alquiler. Para ello, es necesario presentar una declaración responsable, en la que el propietario asume que cumple con los requisitos exigidos por la normativa.

Para formalizar el registro, se debe abonar una tasa administrativa que ronda los 60 euros y aportar varios documentos, entre ellos:

  • Justificante del pago de la tasa.
  • Copia del DNI del solicitante.
  • Título de propiedad del inmueble.
  • Certificado de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
  • Seguro de responsabilidad civil contratado.

Es importante mencionar que algunas comunidades exigen que la vivienda cuente con calefacción si se pretende alquilar fuera de la temporada alta (de junio a septiembre).

4. Obtención de las Hojas de Reclamaciones

Otro de los requisitos indispensables es disponer de hojas de reclamaciones específicas para apartamentos turísticos. Estas no son las mismas que las de Consumo, sino que deben ser solicitadas en el Área Provincial de Turismocorrespondiente.

Para obtenerlas, se debe presentar la declaración responsable previamente registrada y abonar otra tasa administrativa. Además, se debe colocar un cartel informativo en un lugar visible del apartamento, indicando que las hojas de reclamaciones están a disposición de los huéspedes.

5. Registro en el Ministerio del Interior

Siguiendo la normativa de seguridad ciudadana recogida en el Real Decreto 933/2021, es obligatorio inscribirse en el Registro de Hospederías del Ministerio del Interior.

Este trámite se realiza de forma telemática, utilizando la firma electrónica. Una vez registrado el apartamento, el propietario está obligado a:

  • Registrar cada reserva en el sistema.
  • Rellenar y enviar un parte de viajeros con los datos de cada huésped.

Este último requisito es similar al procedimiento que siguen los hoteles y otros alojamientos turísticos para garantizar la seguridad de los ocupantes.

6. Instalación de Carteles en el Apartamento

Para cumplir con la normativa, se deben colocar dos carteles en el interior de la vivienda:

  • Uno con la resolución de inscripción en el Registro de Viviendas Turísticas.
  • Otro informando sobre la disponibilidad de hojas de reclamaciones.

Estos deben situarse en un lugar visible para los huéspedes.

7. Creación de un Perfil en Plataformas de Alquiler

Con la parte administrativa completada, llega el momento de dar visibilidad al apartamento a través de plataformas como Airbnb o Booking. Para ello, el propietario debe registrarse con su DNI, foto de perfil y número de cuenta bancaria, ya que será quien declare los ingresos obtenidos ante Hacienda.

El siguiente paso es diseñar un anuncio atractivo, que debe incluir:

  • Fotografías profesionales del apartamento.
  • Descripción detallada del entorno y servicios ofrecidos.
  • Normas de la casa (horarios de check-in y check-out, uso de las instalaciones, etc.).
  • Tarifas, tasas de limpieza y política de cancelación.

8. Obligaciones Fiscales

A diferencia del alquiler de larga duración, los ingresos procedentes del alquiler turístico no se benefician de la reducción del 60% en el IRPF.

Esto significa que el propietario debe declarar el 100% de los ingresos obtenidos, aunque puede deducir gastos como:

  • Limpieza y mantenimiento.
  • Facturas de agua, luz y comunidad.
  • Seguro de responsabilidad civil.

Además, si el apartamento queda sin alquilar durante ciertos meses, generará rentas imputadas en el IRPF, lo que significa que el propietario deberá tributar por el tiempo en que la vivienda estuvo a su disposición.

9. Delegar la Gestión en una Empresa Especializada

Para simplificar la gestión de la limpieza y el mantenimiento, se recomienda contratar una empresa especializada, que se encargue del cambio de sábanas, toallas y alfombras del baño tras cada estancia.

Además, dado que el alquiler turístico requiere una gestión continua, muchos propietarios optan por externalizar este servicio a empresas especializadas. Estas suelen cobrar una comisión del 20%, pero a cambio ofrecen:

  • Atención al cliente y gestión de reservas.
  • Check-in y check-out de los huéspedes.
  • Registro en el sistema del Ministerio del Interior.
  • Coordinación de limpieza y resolución de incidencias.

Esta opción puede ser ideal para aquellos propietarios que no residen cerca del apartamento o que prefieren no involucrarse en la operativa diaria del alquiler.